来源：券商中国

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作者：张达

4月，重点城市楼市成交在3月冲高后出现回落，百强房企销售业绩也环比下降，但市场仍好于去年同期。

业内人士认为，4月楼市成交量回落，主要是行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求阶段性疲软所致。二季度全国房地产市场有望企稳，但城市间分化行情延续，热点城市市场活跃度有望保持，多数城市仍面临较大调整压力。

重点城市楼市成交冲高回落

4月，重点城市楼市成交在3月冲高后出现回落。

中指研究院的数据显示，4月，重点100城新房成交面积环比下降约两成，在上年同期低基数下同比仍增长超四成。1-4月，重点100城商品住宅月均销售面积同比增长超20%，但绝对规模仍处2015年以来同期低位。

克而瑞研究中心的数据也显示，4月楼市成色欠佳，重点30城成交环比回落，绝对量与2月成交基本持平，前4月累计成交上涨27%。

分城市来看，一线城市成交韧性较强，自3月集中放量后4月小幅微跌11%，累计同比仍增21%。其中北京、深圳延续同环比齐增，深圳主要得益于供应放量；北京则面临显著的供不应求，刚需热情不退。上海、广州成交环比微降，热度略有回落，但同比仍保持增势。

二三线城市则面临热度转降，一方面整体成交回调幅度大于一线城市，环比降幅达30%；另一方面，各城市环比跌多涨少，仅成都、西安等中西部城市环比保持增长。

克而瑞研究中心指出，目前来看，回落较为显著的有三类城市，一是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的热点二线城市，本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体需求也进入阶段性疲软期。二是长春、南宁、大连、昆明等非热点二线城市，整体城市基本面欠佳，高库存问题难解，成交复归理性之后预期还将延续筑底行情。三是徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业、短期投资投机热情减弱，市场重新复归理性。

克而研究中心认为，4月楼市无论供求均迎来“拐点”，绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。究其原因是，行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求阶段性疲软所致。

房企业绩同比增幅进一步提升

4月，部分重点城市市场活跃度下降，导致房企业绩环比下降，但同比来看，仍保持增长，且增幅进一步提升。

中指研究院的数据显示，4月，百强房企4月单月销售额环比下降17.4%，同比上升29.9%。1-4月，百强房企销总额为23934.6亿元，同比增长12.8%，继续保持增长。

克而瑞研究中心的数据也显示，4月，百强房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%；同比增长31.6%，同比去年保持增长且增幅较上月进一步提升。累计业绩来看，1-4月百强房企实现销售操盘金额20499.2亿元，累计业绩同比自一季度转正之后，增幅也进一步提升至9.7%。

尽管4月百强房企业绩环比下降，但仍有近三成百强房企单月业绩环比增长，包括招商蛇口、滨江集团、中国铁建等；同时有近六成百强房企单月业绩同比增长。克而瑞研究中心指出，总体来看，央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

二季度全国市场有望企稳

尽管市场成交环比转降，但仍好于去年同期。

中指研究院认为，在前期积压需求集中释放后，当前重点城市市场活跃度下行，部分城市市场出现明显降温。居民收入及就业预期偏弱下，市场进一步恢复的动力不足，短期房地产政策仍将保持宽松状态，稳定购房者置业信心和预期至关重要。

4月，中央政治局会议释放了积极信号。中指研究院认为，一方面经济运行呈向好态势，恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键，而房地产亦是扩大需求的重要抓手；另一方面，会议为房地产市场定调，短期房地产政策仍将保持宽松状态，有助于稳定购房者置业信心和预期。

中指研究院预计，随着各地政策的进一步优化调整及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场有望企稳，但城市间分化行情延续，热点城市市场活跃度有望保持，但多数城市仍面临较大调整压力。

展望后市，克而瑞研究中心认为，刚需转弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓紧五一营销节点释放优惠，或是地方政府层面有一些利好性政策出台，整体成交还是可能稳中微增。不同城市预期延续分化行情：对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或将面临供给约束，整体成交还将平稳运行；而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市，仍面临阶段性的调整期，成交短期内难见明显起色，而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。