“五一”小长假，深圳楼市雷声大，雨点小。

(资料图片仅供参考)

放假前夕，多家开发商便提前预告了促销信息，最普遍的营销手段是打折。据记者了解，包括招商蛇口（001979）、华润置地、万科、中洲、东海等在内的多家开发商推出特价房源，百万左右的降价幅度并不少见，最高降幅甚至超过1000万元。

不过，开发商大方让利似乎并未取得预期效果。

与过往小长假期间开发商频频释放热销信号相比，此次“五一”小长假市场表现略显寡淡。截至目前，仅有华润置地与深铁置业旗下一改善项目发布成交海报称，假期首日成交金额超2亿元。

克而瑞研究中心认为，需求端刚需疲软、改善缺位是大概率事件，二季度市场的整体成交仍将进一步走低。不过，热点恒热，而低能级城市仍难有起色。

最高降价超千万

从刚需盘到豪宅盘，从住宅到公寓，“五一”小长假期间，深圳满城皆是特价房。

据记者了解，东海国际公寓是此次优惠力度最大的楼盘。

东海国际公寓是位于福田香蜜湖的顶级公寓项目，假期推出5套特价房源，面积段在193-425平方米之间，折后总价在1888-7188万元之间，优惠幅度从534万元至1012万元不等。降幅最大的是一套约425平方米的大平层公寓，原价8200万元，折后7188万元，降幅高达1012万元，折后单价约16.91万元/平方米。

不止顶豪降价，深圳还有多个楼盘推出诚意满满的“一口价”房源或折扣。

同样在福田的住宅新盘中洲湾迎海，特价房源的优惠幅度在100万元上下，最高去到232万元。宝安尖岗山的万科未来之光，5套特价单位的优惠幅度在48-77万元之间。

位于南山蛇口的前海宸湾，5天假期每天都推出一套总价在九百多万元的特价房源，优惠幅度在140万元左右，相当于打了87折。除此之外，为促进销售，前海宸湾还给到渠道商3%转介佣金和3万元现金奖励。

于4月28日获批入市的光明刚需项目华润置地润曜府，在假期启动认筹，参与认购且准时签约的购房者能拿到6个点的折扣优惠。

和大部分楼盘的“单打独斗”策略不同，招商蛇口采取了联动战术，深圳区域的4个城市16个在售楼盘，合体发起购房节活动，集体抢客。

据了解，招商蛇口在深圳的三个在售楼盘一共推出100套特价房源，让利金额累计约1亿元。其中，龙岗布吉刚需项目招商臻城推出10套特价房，优惠金额在53-83万元之间；南山蛇口公寓项目太子湾·泓玺的5套一口价房源，最高优惠187万元，相当于88折。

值得一提的是，招商蛇口在到访、成交、签约等交易环节均设置了花样繁多的奖项，包括直播间抽邮轮船票、“老带新”免1年物业管理费等。此外，招商蛇口多个在售项目均发起全民营销活动，推荐成交最高奖励30万元/套。

去化效果不及预期

开发商声势浩大地降价，但去化效果并不乐观。

4月29日，记者实地走访了解到，多个项目的到访量与成交量不及预期。

光明新盘深物业御棠上府在小长假首日开放展示中心与实体样板间。开放当天，该项目工作人员下午18时便收工。可供对比的是，同片区有楼盘营业至深夜22时。刚刚结束开盘进入顺销阶段的华润置地润曦府，在小长假首日卖了四五套房。还有部分处于持销期的项目，只是象征性地推出两三套特价单位，重在参与。

据记者了解，目前仅有华润置地与深铁置业联合开发的龙华北站超核中心披露销售成绩——“五一”假期首日成交金额超2亿元。

“一个礼拜能卖七八套房，在光明来说就已经是很好的项目了。”熟悉光明市场的资深从业者吴亦勇（化名）告诉记者，光明新盘的转化率约为5%，也就是每接待20批到访客户大约能成交1套房，“以前没有售楼处房子都能卖完，现在你敢相信一个楼盘一周只卖了一套房吗？”

吴亦勇表示，过去两年，受疫情等因素影响，光明新房库存走高，“现在还在卖去年的存量，再加上不断有新楼盘入市，导致房子越卖越多。”来自深圳市房地产信息平台的数据显示，截至4月末，光明新建商品住宅可售面积约48万平方米、5088套，仅次于传统的供应大区龙岗和龙华。

除了供应激增，大体量的人才住房和保障性住房的供应，也对商品房市场造成一定冲击。

根据吴亦勇的观察，自3月以来，深圳新房市场局面逆转，星星之火尚未燎原已渐式微。原因指向同一时期激增的人才住房供应。

据记者统计，今年3月和4月，深圳有13个人才住房项目集中入市，累计供应9502套房源。截至目前，除了两个项目仍处于申购阶段，已销售人才住房达6233套。可供对比的是，同一时期深圳新建商品住宅成交量为6704套。

“我有个客户觉得，500万元买的商品房和200万元买的人才房乃至2000元租的保障房，享受的是同样的配套，商品房和保障房没什么区别，甚至品质还有可能比保障房差，所以大家就慢慢看，继续等。”一名新盘销售向记者表示。

“我们也在等。总会好的，自己要给自己信心，再难日子还是要过的。”前述新盘销售说。

根据克而瑞研究中心统计数据，刚刚过去的4月，全国30个重点城市新增商品住宅供应1333万平方米，环比下降35%，同比下降19%；成交1642万平方米，环比下降27%，同比增长37%，仅北京、深圳、成都、西安4城环比尚能保持增势，市场复苏动能略显不足。

“4月房地产市场无论供求均迎来拐点，绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。”克而瑞研究中心认为，究其原因，主要源于行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需、刚改需求释放完毕所致。

“由于二季度仍是年内供应高峰期，短期供应量还有上升空间。从需求端来看，刚需疲软、改善缺位是大概率事件，整体成交仍将进一步走低。”克而瑞研究中心进一步表示。